Со сферой ЖКХ так или иначе приходится сталкиваться каждому из нас. Разными могут быть только роли, в которых нам доводится побывать при этом, и спектр пережитых при этом эмоций. Большинство из нас, конечно же, простые жильцы или владельцы жилья, которые по мере поступления коммунальных проблем пытаются решить их с управляющей компанией. Вполне вероятно, что кто-то из здешней публики сталкивался с работой в управляющей компании и знает эту сферу изнутри. Я хочу поделиться своим небольшим опытом в качестве промежуточного звена в этой цепочке и разработкой, основанной на этом опыте и сделанной по принципу от себя и для себя.
Предыстория.
Около полутора лет назад начался довольно неожиданный опыт в моей жизни. ТСЖ, включавшее наш дом и соседний, самоликвидировалось. Пришла управляющая компания, с которой предварительно договорился председатель ликвидированного ТСЖ и по старой традиции встал вопрос о выборе старших по каждому дому из числа его жильцов. С соседями решилось все просто – человек, председательствовавший до этого в ТСЖ, взялся за привычное ему дело, но с много меньшим геморроем для себя, чем раньше.
С нашим же оказалось сложнее – добровольцев не оказалось. Когда же, как водится, начали обсуждать, пенсионеры дружно сошлись на моей кандидатуре, и обрушились криками «тыж инженер, давай рули у нас» так, что отпираться было бесполезно. Так я стал «старшим по дому», читать - посредником между рядовыми жильцами и управляющей компанией.
Первые выводы.
Самое первое, что пришлось уяснить на этом поприще, что житейский порыв сделать главным в доме «тыж инженера» - это в корне неверный подход. Инженерами, как правило, управляющие компании укомплектованы своими и в посторонних советах они редко нуждаются. А вот «тыж юрист» тут пригодился бы, ибо ориентироваться в законодательных актах в данном случае много полезнее, чем в схемах электро- и теплоснабжения.
Второе – оно лежит на поверхности, но как-то не очень задумываешься об этом пока не столкнешься, а именно - средний уровень контингента в практически любом доме (элитных, правда, видеть с этой стороны не доводилось) много ниже, чем планктонов, обитающих в почти родном офисе и по всякому поводу ищущих у Вас поддержки. В отличии от офиса, шансов сменить хотя бы самых проблемных персонажей мало, а повлиять на это возможностей никаких. Зато работать придется с каждым, хочется этого или нет. За примерами типичных «проблем» ходить далеко не нужно, наверняка среди своих соседей каждый узнает:
- бабушку, которая в любом телодвижении видит попытку её обмануть. Особенно, если она лично не знакома с Вами.
- тетку, которая уверена, что знает все на свете - что и как ей должна управляющая компания, сколько льгот полагается и то, что эти льготы ей не додают. При этом в подтверждение своих прав ссылается на откопанный ей региональный закон, естественно из совершенно другой части страны и давности примерно 10 лет.
- мужичка, которому вообще все до фонаря. Он проживает в квартире покойного родственника, но наследство на нее оформлять и не собирается. Потому что квартиру с одной стороны продавать жилье не намерен, а с другой – никто и не собирается выселять его.
- еще одну тетеньку, которая демонстрируя 23 на комнатном термометре истошно вопит, что отопление работает плохо и это слишком холодно.
В общем, примеры можно продолжать. Тараканы из соседских голов, как правило, прут гораздо активнее, чем из голов наших коллег. Но подвох здесь таков, что без дрессировки этих тараканов не обойтись.
Короткий ликбез.
Основным юридически значимым способом выражения мнения собственников жилья являются общие собрания и принимаемые на них решения. Какое-либо существенное действо, затрагивающее каждого без исключения жильца – провести капремонт, утвердить тариф за текущее содержание или выбрать другую управляющую компанию - без этого невозможно. Рано или поздно столкнуться с этим мероприятием придется каждому, кто решился «порулить» родной хрущевкой. В лучшем случае небольшой помощи с формулировкой повестки дня можно ждать от управляющей компании, если её заинтересованность в успешном проведении собрания имеется. В худшем – вежливо объяснят, что общее собрание жильцов – это проблемы жильцов согласно действующего законодательства.
Как правило, решения собственников оформляются в письменном виде на заранее заготовленных бланках, в которых предлагается проголосовать по ряду вопросов, заполнить данные о себе и своем имуществе и расписаться. Казалось бы, все просто... однако «но» здесь таится не одно.
Как правило, бланк решения собственника по вопросам общего собрания - это не то, чему большая часть жильцов готова уделять много времени и внимания. Многие ли из Вас помнят данные документа, удостоверяющего право собственности на Вашу недвижимость? Я ни разу не встречал, человека, способного заполнить графу "документ права собственности", не заглядывая в него. Необходимость доставать данный документ с полки (а иногда и разыскивать его) вызывает у многих желание плюнуть на данное решение и, в лучшем случае, вернуть Вам бланк в заполненном частично виде, а в худшем просто выкинуть в мусорный ящик. Да и вообще многие ли из нас любят писать и вручную заполнять бумаги? Ведь много приятнее, когда большая часть того, что необходимо заполнена заранее. Собственно, к этому и будем стремиться.
Первый вопрос стоит в том, где взять необходимые сведения. Ведь если точно так же собирать с жильцов, это не сильно отличается от истории с ручной впиской их данных в «решения». Разница заключается в том, что просто придется растянуть весь процесс и удвоить трудо- и нервозатраты на непосредственное взаимодействие с людьми. К счастью, насчет получения этих данных есть парочка лайфхаков, о которых ниже.
Первый лайфхак одновременно является второй проблемой. Дело в том, что Управляющая компания, как правило, ведет свой учет по собственникам помещений и теоретически для сверки и дозаполнения решений собственников данные можно попытаться выпросить у них. Но может оказаться, что компания в вашем собрании совсем не заинтересована, соответственно и нужных сведений у них можно будет просить очень долго. Тем не менее, если заинтересованность с их стороны нейтральна или положительна получить эти сведения для нас очень полезно. Но рано радоваться, если файл со сведениями по собственникам у Вас оказался. Практика показала, что они полны неточностей и устаревших записей. Но это уже много лучше, чем ничто. Вооружившись первым источником, переходим ко второму - а именно, сайту росреестра, а если более конкретно к форме онлайн-запросов https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
Поиск можно вести по адресу объекта или его кадастровому номеру. Поступаем просто - нужно проверить записи о каждом помещении, которое имеется в доме. Особенность данного ресурса такова, что ФИО собственников помещения и доли собственности увидеть не получится, не заказав соответствующую справку, за которую потребуют оплаты пошлины. Однако для сверки и актуализации данных из управляющей компании нам достаточно и того, что можно увидеть в открытом доступе. Находим помещение, открываем сведения о собственниках и сверяем с тем, что указано в файле-реестре управляющей компании. Внимание обращаем на дату записи о собственниках и количество записей. Т.к. в разное время документы на право собственности выдавались как на номерных бланках, так и на обычной бумаге в записях управляющей компании может значиться как номер бланка, так и номер записи реестра. Сайт Росреестра же в любом случае выдаст второй вариант, но это еще не значит, что имеется ошибка в одном из источников. А вот дата документа, как правило, совпадает, независимо от того указан он по номеру записи или по номеру бланка. Если право собственности возникло раньше появления Росреестра и начала регистрации в нем, никаких сведений о документе права собственности при онлайн-запросе мы не увидим. Положиться в таком случае остается только на сведения от УК. Главный повод для подозрений в неточности сведений от управляющей компании о конкретной квартире дает та ситуация, когда со стороны Росреестра обнаруживается более свежая запись о собственниках, а также, если количество собственников там отличается от указанного управляющей компанией.
Попутно со сверкой собираем сведения о площади помещений согласно кадастровых документов, т.к. многие собственники склонны указывать её в достаточно грубом приближении, а нам нужно соблюсти бюрократические процедуры и оставить минимум возможностей придраться к готовым документам тем, кто будет их проверять. Так же, если заранее кадастровые номера не были нам известны, выписываем и их. Если когда-либо снова потребуется актуализировать данные, они окажутся очень полезны, т.к. при поиске они много более удобны, чем адресная информация.
Очень вероятно, что частично и после выполнения такой сверки, имеющиеся у нас сведения, окажутся неполными. Как правило, данные о сделках по недвижимости и смене собственника становятся доступны для запроса в онлайн-формах со значительным запозданием, однако и количество таких помещений в доме незначительно по сравнению с общим их числом, и добиться сведений о правоустанавливающем документе от «новеньких» проще, чем от всего дома.
Тем не менее, на данном этапе мы близки к цели. Многие управдомы, председатели ТСЖ и даже работники УК после этого переходят к ручному труду и, вооружившись текстовым редактором, готовят бланки на каждое помещение в «ручном» режиме. Однако это не наш путь, ведь не даром эта публикация пишется для Инфостарта.
Переходим к автоматизации.
Думаю, что многие уже поняли куда я веду. Ведь имея нужные сведения, пусть даже на листе бумаги или самом похабно выполненном, но читаемом файле можно создать небольшую базу с данными о собственниках помещений и заготовить в автоматическом режиме решения с уже заполненными графами, в которых собственникам остается только расставить флаги принятых решений и расписаться. Не забываем, что заполненные решения нам нужно будет подсчитать, а по результатам собрания подготовить протокол и приложения к нему. Кроме того, жилищных кодекс предписывает уведомить собственников о предстоящем собрании, поэтому напрашивается еще одна печатная форма – «сообщение» (да, да, это то самое объявление, которое вывешивают у подъездов за некоторое время до собрания или направляю собственникам лично в отдельных случаях). Помимо форм, которые регламентированы кодексом дополняем наш инструмент еще одной, позволяющей отслеживать ситуацию с голосованием по мере поступления к нам заполненных решений. Ведь несмотря на то, что процесс принятия решений собственниками жилья отдаленно напоминает выборы, выборами он все-таки не является, а посему агитация в ходе процесса не возбраняется, так же, как и ненавязчивое напоминание о себе самым забывчивым. Ведь чтобы собрание собственников признать правомочным, процент участия в нем обеспечить необходимо.
Для решения задач по автоматизации, естественно, будем использовать 1С. Собственно, разработка структуры данных не заняла много времени. Основными объектами у нас будут справочники «Дома», подчиненный ему справочник «Помещения», в свою очередь имеющий связь с периодическим регистром сведений «СобственникиПомещений», непосредственно хранящем информацию и историю о собственниках, их долях и документах права собственности.
Заносим имеющуюся у нас справочную информацию и двигаемся дальше.
Для подготовки и обработки решений собственников нам понадобится документ «РешениеСобственников», в котором реализовано автозаполнение данных о собственниках на момент проведения собрания. Помимо них, нужно сформулировать вопросы повестки дня и заполнить реквизиты шапки, которые потребуются нам при печати. В первую очередь печатаем «Сообщение», расклеиваем по подъездам и/или направляем собственникам (как правило, персонально уведомлять принято юрлиц, если таковые у Вас разместились на цокольном этаже со своими объектами). К моменту проведения собрания подготавливаем «решения», раздаем собственникам, от которых требуется сверить свои данные, проголосовать и расписаться и ждем, пока уже заполненные бланки окажутся у Вас.
Заносить ответы собственников по мере поступления «решений» или одним махом – дело вкуса. После того как это сделано подводим итог голосования и печатаем протоколы с приложениями. Документы готовы.
В общем-то это и есть итог нашей автоматизации. Конфигурация, которая получилась у меня основана на БСП 2.2, при желании можно перенести на более старшие версии, хотя не вижу в этом смысла, т.к. совместимость у них с младшими версиями платформы много хуже, а используется фактически только механизм печати и несколько общеупотребимых функций. На данный момент ничего кроме подготовки и обработки решений собственников в ней не реализовано, но не исключаю, что со временем по мере надобности буду дописывать еще что-то. Пока что сам не знаю, что это может оказаться.
Что автоматизировать не вышло
Наверняка у многих при прочтении строк о сверке с Росреестром возник вопрос – а нельзя ли процесс актуализации этих сведений автоматизировать. Мой ответ таков – проблематично. Не берусь судить к счастью это или к сожалению, но онлайн-запросы к Росреестру защищены капчами. API имеется, но, если правильно понял, абы кому доступ к нему не дают. Учитывая, что у меня на сверку «в ручном» режиме по 60 квартирам и 3 нежилым помещениям ушло не более 2 часов, а выполнять это регулярно нет никакой надобности, этот вопрос я опустил. Возможно, что кто-то добился в этом направлении больших успехов. Если таковые есть, было бы интересно взглянуть.
- Платформа, использованная при разработке и тестировании - 8.3.10.2753
- Как основа взята конфигурация БСП 2.2.5.36
- Разработка может быть полезной представителям Управляющих компаний, председателям ТСЖ, старшим по дому и прочим собственникам жилья, выступившим в роли инициаторов общего собрания.
Для тех, кого заинтересовала разработка, выкладываю ее в виде готовой базы (выгрузка *.dt), включающей кроме непосредственно конфигурации демонстрационный пример, куда можно при необходимости заглянуть. Все имена и адреса вымышлены, любое сходство – чистая случайность.
